Sanitaire inspectie voor VvE's: lekkages in appartementencomplexen objectief vastgesteld

In een appartementencomplex is een lekkage zelden een zaak van één bewoner. Water dat uit een woning ontsnapt, komt bij de buren terecht. Standleidingen lopen door alle verdiepingen. Afvoeren komen samen in een verzamelleiding onder het gebouw. En de grens tussen wat van de bewoner is en wat van de vereniging, staat in een splitsingsakte die weinig bewoners ooit hebben gelezen. Een lekkage zet daardoor al snel meerdere partijen tegenover elkaar: de bewoner met schade, de bewoner die als bron wordt gezien, de VvE, de beheerder en verschillende verzekeraars.

Voor VvE's en beheerders is het daarom belangrijk om snel en objectief vast te stellen waar het lek zit en om welk onderdeel het gaat. Op deze pagina leest u hoe we lekkages in complexen onderzoeken, hoe we omgaan met privé en gemeenschappelijk, en wat u van onze rapportage kunt verwachten.

Waarom lekkages in complexen lastig zijn

• De bron is niet waar de schade is. Water loopt langs standleidingen en door schachten en komt soms een of twee verdiepingen lager naar buiten.
• Meerdere woningen zijn betrokken. Voor een goed onderzoek is toegang nodig tot de woning met schade, de woning(en) erboven en soms de schacht of kelder.
• Privé en gemeenschappelijk lopen door elkaar. De aansluiting van een toilet is vaak privé, de standleiding waarop hij is aangesloten gemeenschappelijk.
• Emoties lopen op. Bewoners met schade willen snel een oplossing; bewoners die de schuld krijgen, voelen zich aangevallen.
• Meerdere verzekeringen. Inboedelpolissen van bewoners, de VvE-opstalpolis en soms aansprakelijkheidsverzekeringen.

Een objectief onderzoek met een duidelijk rapport haalt de discussie terug naar de feiten.

Privé of gemeenschappelijk: de technische kant

Welke onderdelen privé zijn en welke gemeenschappelijk, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE. Dat verschilt per complex. Wel zien we in de praktijk vaak deze verdeling:

Dit overzicht is een indicatie, geen regel. De splitsingsakte is leidend. Onze taak is technisch: zo precies mogelijk vaststellen welk onderdeel lekt, zodat de VvE het kan toewijzen.

Hoe we een lekkage in een complex onderzoeken

1. Afstemming. Met de beheerder of het bestuur stemmen we af wie opdrachtgever is, welke woningen betrokken zijn en wie het rapport ontvangt. Bewoners worden vooraf geïnformeerd.
2. Schadebeeld. We brengen de schade in de getroffen woning in kaart met vochtmetingen en foto's, en bepalen waar het water binnenkomt. Zie vochtmeting.
3. Indeling erboven. We leggen de indeling van de bovenliggende woning over de schadeplek: welke sanitaire onderdelen, leidingen en schachten liggen erboven?
4. Drukleidingen. Met de watermetertest in de betrokken woningen sluiten we een lek in een privé-waterleiding uit of stellen we het vast.
5. Kleurstoftests per onderdeel. In de bovenliggende woning belasten we elk sanitair onderdeel apart met een eigen kleur, terwijl de lekplek beneden wordt gecontroleerd. Zie kleurstoftest.
6. Gemeenschappelijke leidingen. Bij verdenking van een standleiding volgt een camera-inspectie van binnenuit, eventueel vanaf het dak via de ontluchting of vanaf een ontstoppingsstuk. Zie rioolcamera-inspectie.
7. Rookproef. Bij stankklachten of verdenking van lekkende verbindingen in schachten. Zie rookproef.
8. Rapportage. Een neutraal rapport met de betrokken woningen, de tests, de uitgesloten oorzaken, het lekkende onderdeel en het herstel­advies.

Typische lekkages in appartementencomplexen

Lekkende standleiding

Standleidingen van gietijzer in oudere complexen roesten van binnenuit, vooral bij verbindingen en bochten. In pvc-leidingen kunnen moffen verschuiven of lijmverbindingen lekken. Het water loopt langs de buitenkant van de leiding in de schacht naar beneden en komt vaak op een lagere verdieping naar buiten.

Lekkende aansluiting op de standleiding

De aansluiting van een toilet, douche of keukenafvoer op de standleiding is een klassiek lekpunt. Na een badkamerrenovatie in één appartement zien we regelmatig dat de nieuwe aansluiting op de oude standleiding niet goed is gemaakt.

Lekkende badkamer in een appartement

Een douche met een slechte waterdichting, losse kit of een lekkende doucheput geeft schade bij de benedenburen. Dat is meestal een privé-kwestie. Zie douche lekkage.

Lekkende waterleiding

Een lek in een privé-waterleiding na de watermeter loopt continu door en geeft snel veel schade bij de buren. Zie waterleiding lekkage.

Verstopte of verzakte verzamelleiding

Onder het gebouw komen de standleidingen samen in de verzamelleiding. Een verstopping of verzakking daar geeft terugstuwing in de onderste woningen, soms tot water dat uit de doucheput omhoog komt. Zie afvoer borrelt of loopt traag.

Stank in meerdere woningen

Een verstopte ontluchting of een defecte beluchter in een gemeenschappelijke standleiding geeft rioollucht in meerdere woningen. Zie rioollucht en stankoverlast.

Wat de VvE aan het rapport heeft

• Duidelijkheid over het lekkende onderdeel, beschreven zodat het aan de splitsingsakte kan worden getoetst.
• Onderbouwing voor de verzekeraar van de VvE en eventuele verhaalsvragen.
• Een neutrale basis voor communicatie met bewoners, zonder dat de VvE partij hoeft te kiezen.
• Een concreet herstel­advies waarmee een installateur gericht aan de slag kan.
• Documentatie voor het archief en het meerjarenonderhoudsplan.

Preventief onderzoek en meerjarenonderhoud

Voor oudere complexen met gietijzeren of verouderde pvc-standleidingen kan een preventieve camera-inspectie van de standleidingen en de verzamelleiding veel opleveren. U ziet de staat van het afvoersysteem voordat er lekkages ontstaan, en kunt vervanging of relining opnemen in het meerjarenonderhoudsplan. Dat voorkomt noodreparaties en schade in woningen. We rapporteren per standleiding met beelden, bevindingen en een urgentie-indicatie.

Communicatie met bewoners

Een onderzoek in meerdere woningen vraagt medewerking van bewoners. Wij helpen de VvE daarbij:

• We leveren een korte, begrijpelijke tekst voor een bewonersbrief of e-mail met uitleg over het onderzoek, de datum en wat er van bewoners wordt verwacht.
• We plannen zo dat de overlast beperkt blijft, en houden bij het testen rekening met het gebruik van sanitair in andere woningen.
• We leggen ter plaatse aan bewoners uit wat we doen, zonder conclusies te trekken voordat het onderzoek klaar is.
• Het rapport gaat naar de opdrachtgever; die bepaalt met wie het wordt gedeeld.

Praktijkvoorbeeld: drie verdiepingen, één lek

In een complex uit de jaren zeventig melden bewoners op de eerste en tweede verdieping vochtplekken in het plafond van hun toilet. De bewoner op de derde verdieping, die net een nieuwe badkamer heeft laten plaatsen, krijgt de schuld. De beheerder schakelt ons in. In alle drie de woningen staat de watermeter stil. Kleurstoftests in het toilet, de douche en de wastafel van de derde verdieping geven geen reactie bij de buren eronder. De camera-inspectie van de standleiding, ingebracht via de ontluchting op het dak, laat tussen de derde en de tweede verdieping een doorgeroeste gietijzeren bocht zien. Het water liep langs de standleiding naar beneden. Het rapport maakt duidelijk dat het om een gemeenschappelijke leiding gaat. De VvE laat het stuk standleiding vervangen en neemt de andere standleidingen op in de planning voor preventieve inspectie.

Werkafspraken met beheerders

Voor beheerders die meerdere complexen beheren, maken we graag vaste afspraken over het aanmelden van meldingen, de planning, de informatie die we nodig hebben en het format van de rapportage, bijvoorbeeld met object- en complexnummers. Zie ook verhuurders en vastgoedbeheer.

Badkamerrenovaties en de rest van het complex

In veel appartementencomplexen worden badkamers in de loop der jaren door individuele eigenaren gerenoveerd. Daarbij worden nieuwe douches, toiletten en afvoeren aangesloten op de bestaande, vaak veel oudere standleidingen. Dat is een bekende bron van lekkages. Een nieuwe insteekverbinding op een oude gietijzeren leiding, een aansluiting zonder goede afdichting of een ontluchting die bij de renovatie is weggehaald, kan niet alleen in dat appartement, maar ook bij de buren problemen geven. Sommige VvE's leggen daarom in hun huishoudelijk reglement vast dat bij een badkamerrenovatie de aansluiting op de standleiding moet worden gecontroleerd, of dat de VvE vooraf toestemming geeft. Een controle van de aansluiting en de standleiding bij een renovatie voorkomt later discussie.

Spoed in een complex

Bij een lekkage met stromend water in een complex is het belangrijk dat snel bekend is welke woning de bron is. Als de bewoner van de bovenwoning niet thuis is, kan dat lastig zijn. Leg daarom als VvE vast hoe bewoners en de beheerder in noodgevallen bereikbaar zijn, en waar de hoofdkranen van de woningen en het gebouw zitten. Bij een lekkende drukleiding kan het afsluiten van de watertoevoer naar één woning de schade stoppen tot het onderzoek plaatsvindt. Zie spoed bij lekkage.

Welke informatie we van de VvE nodig hebben

• Het adres van het complex en de betrokken woningnummers.
• Contactgegevens van de bewoners of een contactpersoon per woning.
• Een omschrijving van de schade en sinds wanneer die er is.
• Het bouwjaar en eventuele eerdere werkzaamheden aan standleidingen of riolering.
• Toegang tot schachten, kelder, dak of technische ruimtes, als die nodig is.
• Het schadenummer van de VvE-verzekeraar, als de schade al is gemeld.
• Wie namens de VvE het aanspreekpunt is en het rapport ontvangt, bijvoorbeeld de beheerder of een bestuurslid.
• Relevante stukken, zoals tekeningen van de standleidingen of eerdere inspectierapporten, als die bij de VvE beschikbaar zijn.

Complexen in Huizen en Het Gooi

In Huizen en omgeving staan veel appartementencomplexen uit de jaren zeventig en tachtig, gebouwd toen Huizen groeikern werd, naast nieuwere complexen rond het centrum en het Gooimeer. In de oudere complexen zijn gietijzeren of vroege pvc-standleidingen en verouderde verzamelleidingen een terugkerend aandachtspunt, zeker nu veel badkamers individueel worden vernieuwd. In nieuwere complexen zien we vaker lekkages bij persverbindingen, inbouwreservoirs en inloopdouches. Die kennis gebruiken we bij de voorbereiding van het onderzoek en bij preventieve adviezen aan de VvE. Een preventieve inspectie van een of twee standleidingen als steekproef geeft vaak al een goed beeld van de staat van het hele systeem. Op basis daarvan kan het bestuur, samen met de beheerder, beslissen of en wanneer verdere inspectie, relining of vervanging in het meerjarenonderhoudsplan moet worden opgenomen, en welke reservering daarvoor nodig is.

Kosten

De kosten van een onderzoek in een complex hangen af van het aantal betrokken woningen en de benodigde technieken, zoals een camera-inspectie of rookproef. We geven vooraf een prijsopgave. Zie kosten sanitaire inspectie.

Contact

We werken voor VvE's en beheerders in Huizen en heel Het Gooi. Bel 085 004 7224 of vul het contactformulier in met een korte omschrijving van de melding, het adres van het complex en de betrokken woningen. Lees ook lekkage bij de buren en het inspectierapport.