Een woning kopen is voor de meeste mensen de grootste aankoop van hun leven. U laat een bouwkundige keuring doen, kijkt naar het dak, de fundering, de kozijnen en de installaties. Maar wat er achter de tegels van de badkamer gebeurt, in de afvoer onder de vloer of in de leidingen in de muren, blijft vaak buiten beeld. Juist daar kunnen verborgen problemen zitten die na de koop duur uitpakken: een douche die al jaren langzaam lekt, een badkamer zonder waterdichting, loden waterleidingen, een verzakte grondleiding of een inbouwreservoir dat binnenkort het plafond van de woonkamer laat doorlekken.
Een sanitaire aankoopkeuring is gericht op die verborgen risico's. Op deze pagina leest u wat we controleren, hoe de keuring verloopt, wat u van het rapport kunt verwachten en hoe het zich verhoudt tot een bouwkundige keuring.
Waarom een aparte sanitaire keuring?
Een bouwkundige keuring is breed. De inspecteur loopt de hele woning door en beoordeelt de staat van dak, gevel, kozijnen, vloeren, installaties en afwerking. Dat is waardevol, maar in de beperkte tijd van zo'n keuring is er weinig ruimte voor gericht onderzoek naar lekkages. Vocht achter tegels, een lekkende doucheput, een lekkende leiding in de dekvloer of de staat van een grondleiding onder de vloer zijn met het blote oog niet te zien. Een sanitaire aankoopkeuring gebruikt meetapparatuur en testen om die risico's zichtbaar te maken, en vult daarmee de bouwkundige keuring aan.
Wat we controleren
Drinkwaterinstallatie
- Watermetertest: loopt de meter bij stilstand? Dan is er een verborgen lek of een doorlopend toilet.
- Leidingmateriaal: liggen er nog loden leidingen, bijvoorbeeld bij de meterkast of in de kruipruimte? Lood kan lood afgeven aan het drinkwater en vervanging wordt sterk aangeraden.
- Staat van zichtbare leidingen en koppelingen: corrosie, kalksporen, oude reparaties.
- Stopkranen en hoofdkraan: werken ze en sluiten ze?
- Warmwatertoestel: leeftijd, staat en werking van het overstortventiel.
Badkamer en toilet
- Vochtmeting rond douche, bad, toilet en wastafel, en in de wanden en vloer. Zie vochtmeting.
- Vochtmeting en thermografie van het plafond eronder: zijn er verborgen natte zones, ook als ze pas zijn overgeschilderd? Zie thermografie.
- Kit, voegen en tegelwerk: losse kit, gescheurde voegen, holklinkende tegels. Zie losse of holle tegels.
- Korte waterproef van de douche en de afvoeren, voor zover de verkoper daarmee instemt.
- Toilet en inbouwreservoir: kleurstoftest op doorlopen, controle van de voorzetwand op vocht.
- Ventilatie: werkt de afzuiging, en zijn er sporen van vocht- en schimmelproblemen?
Keuken en bijkeuken
- Controle van sifon, slangen en stopkranen onder het aanrecht op vocht en lekkage.
- Vochtmeting van de kastbodems en de vloer voor vaatwasser en wasmachine.
Afvoeren en riolering
- Doorstroming: lopen alle afvoeren vlot weg, borrelt er iets? Zie afvoer borrelt of loopt traag.
- Geur: zijn er aanwijzingen voor rioollucht?
- Camera-inspectie van de grondleiding (optioneel, aanbevolen bij oudere woningen of bomen dicht bij de woning): scheuren, verzakkingen, wortelingroei. Zie rioolcamera-inspectie.
Kruipruimte en kelder
- Voor zover toegankelijk: water of vocht op de bodem, lekkende leidingen, staat van afvoeren. Zie natte kruipruimte.
Waar we bij oudere woningen extra op letten
In Huizen en de rest van Het Gooi wordt veel gekocht in vooroorlogse woningen, jaren-dertigwoningen en woningen uit de jaren zeventig en tachtig. Elk type heeft eigen aandachtspunten:
| Bouwperiode | Aandachtspunten |
|---|---|
| Vóór 1940 | Resten van loden waterleidingen, gietijzeren of loden afvoeren, gresbuizen onder de vloer, houten verdiepingsvloeren onder badkamers |
| 1945–1970 | Koperen leidingen van hoge leeftijd, gietijzeren standleidingen, soms asbestcement afvoeren of ontluchtingen |
| 1970–1995 | Badkamers zonder waterdichting onder het tegelwerk, pvc-afvoeren met verschoven moffen, oude koperen leidingen in dekvloeren |
| Na 1995 | Persverbindingen, inbouwreservoirs, inloopdouches met douchegoot, kwaliteit van recente renovaties |
Signalen die een verkoper niet vertelt, of niet weet
Een verkoper heeft een meldingsplicht voor gebreken die hij kent. Maar veel sanitaire problemen zijn ook voor de verkoper onbekend, of worden als klein afgedaan. Signalen waar wij op letten:
- Een plafond onder de badkamer dat recent is geschilderd, terwijl de rest van de woning dat niet is.
- Nieuwe kit in een verder oudere badkamer.
- Een verse plek stucwerk in een plafond of wand.
- Een luchtverfrisser of geurkaars in badkamer of toilet.
- Een ontvochtiger in de kruipruimte of kelder.
- Zoutuitbloei of vlekken onderaan wanden.
- Een watermeter die bij stilstand draait.
Zo'n signaal is geen bewijs van een probleem, maar wel een reden om nauwkeuriger te meten.
Wat we níet doen bij een aankoopkeuring
- Geen destructief onderzoek. We openen geen wanden of vloeren en boren geen gaten zonder uitdrukkelijke toestemming van de verkoper.
- Geen volledige waterproef als de verkoper daar niet mee instemt; het nat maken van een douche kan in een bewoonde woning bezwaarlijk zijn.
- Geen oordeel over de waarde of de koopbeslissing. We leggen de technische bevindingen vast; wat u ermee doet, bespreekt u met uw makelaar of adviseur.
- Geen garantie op afwezigheid van alle gebreken. We onderzoeken wat binnen de afgesproken tijd en zonder schade mogelijk is.
Zo verloopt de keuring
- Aanvraag. U geeft het adres, het bouwjaar, de gewenste datum en eventuele bijzonderheden door, zoals het aantal badkamers of bekende klachten. We stemmen af of een camera-inspectie van de grondleiding wordt meegenomen.
- Afstemming met de makelaar. U of wij regelen toegang via de makelaar en vragen toestemming voor het gebruik van sanitair en eventuele testen.
- Keuring. We lopen alle natte ruimtes, de meterkast, de keuken en, waar mogelijk, de kruipruimte na, met metingen en testen. U bent van harte welkom om mee te lopen.
- Mondelinge terugkoppeling. Direct na de keuring bespreken we de belangrijkste bevindingen.
- Rapport. U ontvangt een rapport met de bevindingen per ruimte, foto's, meetwaarden, een beoordeling van de urgentie en een indicatie van benodigde werkzaamheden.
Het rapport
Het rapport is opgebouwd per ruimte en per systeem, met voor elke bevinding een foto, een omschrijving, een beoordeling en een advies. We maken onderscheid tussen:
- Direct aandacht nodig: bijvoorbeeld een actieve lekkage, loden leidingen of een ernstig beschadigde grondleiding.
- Op korte termijn: bijvoorbeeld losse kit, beginnend vocht achter tegels of een verouderd overstortventiel.
- Aandachtspunt: bijvoorbeeld een oudere badkamer zonder waterdichting die nu nog droog is, maar bij renovatie aandacht vraagt.
Zie ook het inspectierapport.
Praktijkvoorbeeld: het vers geschilderde plafond
Bij een aankoopkeuring van een jaren-zeventigwoning valt op dat het plafond van de keuken, onder de badkamer, vers is geschilderd. Het ziet er keurig uit. De thermografie laat echter een koele zone zien, en de vochtmeter bevestigt verhoogde waarden in een strook van ongeveer een meter. In de badkamer blijkt de douchebak een haarscheur bij de afvoer te hebben en klinken de tegels ernaast hol. De verkoper wist van een eerdere vlek, maar dacht dat die was opgelost na het schilderen. Met het rapport maken koper en verkoper afspraken over het herstel van de douche voordat de koop doorgaat.
Appartementen
Bij een appartement richt de keuring zich op het privé-sanitair en de aansluitingen op de gemeenschappelijke leidingen. Daarnaast is het verstandig om bij de VvE te informeren naar eerdere lekkages, de staat van de standleidingen en geplande werkzaamheden in het meerjarenonderhoudsplan. Een VvE die al jaren lekkages in standleidingen heeft, kan in de toekomst voor grote uitgaven staan. Zie sanitaire inspectie voor VvE's.
Na de aankoop
Ook na de aankoop is het rapport waardevol. Het geeft een nulmeting van de sanitaire staat van de woning, helpt bij het plannen van een badkamerrenovatie en bij het bepalen welke leidingen bij een verbouwing moeten worden vervangen. Plant u na de koop een verbouwing, dan kunnen we bij de oplevering van de nieuwe badkamer controleren of alles waterdicht is. Zie opleveringskeuring badkamer.
Wat kan een verborgen gebrek kosten?
De kosten van een sanitair probleem dat na de koop aan het licht komt, lopen sterk uiteen. Een doorlopend toilet of een lekkende sifon is met een kleine reparatie verholpen. Een badkamer zonder waterdichting die al jaren langzaam lekt, kan betekenen dat de douchezone opnieuw moet worden opgebouwd en dat het plafond eronder en eventueel houten balken moeten worden hersteld. Loden leidingen vervangen betekent werk in meerdere ruimtes. Een verzakte of gebroken grondleiding onder de vloer vraagt graaf- of breekwerk of relining. Dat zijn bedragen die u liever vóór de koop kent, zodat u ze kunt meenemen in uw afweging en uw financiële planning. Een sanitaire aankoopkeuring geeft die informatie tegen een fractie van de mogelijke herstelkosten.
Verkoper: vooraf laten keuren
Ook als verkoper kan een sanitaire keuring nuttig zijn. Weet u vooraf dat de badkamer droog is, de leidingen in orde zijn en de afvoer goed functioneert, dan kunt u dat onderbouwen met een rapport. Zijn er wel gebreken, dan kunt u die herstellen of eerlijk melden, wat discussie na de verkoop voorkomt. Een verkoper die zijn meldingsplicht serieus neemt, heeft baat bij duidelijkheid.
Combinatie met andere keuringen
Een sanitaire aankoopkeuring is goed te combineren met een bouwkundige keuring. De bouwkundig inspecteur beoordeelt het geheel; wij gaan dieper in op lekkage, vocht en leidingen. Samen geven ze een compleet beeld. Heeft de bouwkundige keuring al aandachtspunten opgeleverd, zoals vochtplekken of een verouderde badkamer, dan kunnen wij die gericht onderzoeken. Stuur het rapport van de bouwkundige keuring gerust mee bij de aanvraag.
Wat u zelf kunt doen tijdens een bezichtiging
- Vraag de verkoper of er ooit lekkages zijn geweest en wat er toen is hersteld.
- Kijk naar de plafonds onder badkamer en toilet en naar recent geschilderde plekken.
- Kijk in de meterkast naar de watermeter en de leidingen direct erna.
- Laat een kraan lopen en kijk of de afvoer vlot wegloopt.
- Ruik in badkamer, toilet en meterkast of er een muffe of rioollucht hangt.
- Vraag naar het bouwjaar van de badkamer en wie hem heeft aangelegd.
Tijdsdruk bij een aankoop
Bij een woningaankoop is de termijn voor keuringen vaak kort. Plan de sanitaire keuring daarom zo snel mogelijk nadat u een bod heeft gedaan of een voorlopige koopovereenkomst met een ontbindende voorwaarde heeft getekend. Geef bij de aanvraag de uiterste datum door, dan houden we daar in de planning rekening mee en ontvangt u het rapport op tijd. Ook de toegang via de makelaar kost soms een paar dagen om te regelen; hoe eerder u belt, hoe meer ruimte er is voor een zorgvuldige keuring.
Kosten en afspraak
De kosten van een sanitaire aankoopkeuring hangen af van de grootte van de woning, het aantal natte ruimtes en of er een camera-inspectie wordt gedaan. We geven vooraf een vaste prijs. Zie kosten sanitaire inspectie. We keuren in Huizen en heel Het Gooi. Bel 085 004 7224 of vul het contactformulier in met het adres, het bouwjaar en de uiterste datum van uw keuringstermijn.