Balkons en galerijen zijn buitenruimtes die direct aan de woning grenzen, vaak boven een andere woning. Ze vangen regen op, moeten dat water snel afvoeren, en mogen het nergens de constructie in laten lopen. Dat is een lastige opgave. Een balkon ligt vaak vlak voor een balkondeur, heeft een aansluiting op de gevel, een afvoer, een waterdichte laag onder tegels of een vlonder, en soms een hekwerk dat in de vloer is bevestigd. Elk van die onderdelen kan lekken. Het resultaat: een vochtplek in het plafond van de woning eronder, een natte gevel onder het balkon, of water dat bij de balkondeur naar binnen komt.
Op deze pagina leest u hoe balkons en galerijen water horen af te voeren, waar ze lekken, hoe u dat herkent en hoe wij de oorzaak vaststellen. Omdat balkons en galerijen vaak in appartementencomplexen voorkomen, gaan we ook in op de vraag wie verantwoordelijk is. Wij voeren uitsluitend inspectie en lekdetectie uit.
Soorten balkons en galerijen
- Uitkragend betonnen balkon: een betonplaat die uit de gevel steekt, vaak met een coating of tegels erop. Veel voorkomend bij appartementen uit de jaren vijftig tot tachtig.
- Balkon boven een woonruimte: het balkon ligt op het dak van een lagere verdieping of aanbouw. Hier werkt het balkon als een plat dak met een loopvloer erop. Zie ook lekkage dakterras.
- Galerij: een doorlopende buitengang langs de voordeuren van appartementen, vaak een gemeenschappelijk deel. Galerijen hebben een lange afwatering en veel aansluitingen op gevels en deuren.
- Inpandig balkon of loggia: een balkon dat in de gevel is verzonken, met woonruimte aan drie kanten en soms eronder.
- Prefab balkon: een geprefabriceerd element dat aan de gevel is bevestigd, bij renovaties vaak als vervanging van oude balkons.
Waar balkons en galerijen lekken
Afwatering
Een balkon heeft een of meer afvoeren, of een spuwer die het water over de rand afvoert. Een verstopte afvoer door bladeren, zand of vuil laat water staan. Ook een afvoer die niet goed in de waterdichte laag is opgenomen, of een afvoerpijp die langs of door de gevel loopt en lekt, geeft lekkage. Galerijen hebben soms een goot langs de rand die verstopt raakt.
Afschot
Een balkon moet van de gevel af aflopen, naar de afvoer of de rand. Als het afschot ontbreekt of naar de gevel toe loopt, blijft water tegen de gevel en de dorpel staan.
Waterdichte laag
Onder tegels, een vlonder of een coating zit een waterdichte laag. Een scheur in een coating, een naad in de dakbedekking of een beschadiging door een geboorde bevestiging laat water door naar de constructie.
Aansluiting op de gevel
Waar het balkon aan de gevel grenst, moet de waterdichte laag voldoende hoog tegen de gevel doorlopen en aan de bovenkant waterdicht zijn afgewerkt. Een opstand die te laag is of waarvan de afwerking loslaat, laat water achter de opstand naar binnen lopen.
Dorpel van de balkondeur
De dorpel is een klassiek lekpunt. Als de balkonvloer te hoog ligt ten opzichte van de dorpel, bijvoorbeeld na het leggen van nieuwe tegels of een vlonder, staat bij hevige regen water tegen of over de dorpel. Ook een ontbrekende waterkering onder de dorpel, een lekkende kitnaad of versleten afdichting van de deur geeft lekkage. Zie ook kozijn- en raamlekkage.
Hekwerk en bevestigingen
Een hekwerk dat in de balkonvloer is bevestigd, heeft gaten in de waterdichte laag. Als die niet goed zijn afgedicht, loopt water via de bevestiging de constructie in. Hetzelfde geldt voor zonneschermen, plantenbakken of andere geboorde bevestigingen.
Scheuren in beton
Bij oudere betonnen balkons kunnen scheuren ontstaan door corrosie van de wapening. Water dringt in de scheuren, versnelt de corrosie en kan naar de onderzijde of de gevel lopen. Afgesprongen beton en roestsporen zijn waarschuwingssignalen die ook constructief aandacht verdienen.
Signalen van balkon- of galerijlekkage
| Signaal | Mogelijke oorzaak |
|---|---|
| Vochtplek in plafond van de woning eronder | Waterdichte laag, afvoer, aansluiting of bevestiging |
| Water bij de balkondeur binnen | Dorpel, hoogte balkonvloer, deurafdichting |
| Natte gevel onder of naast het balkon | Aansluiting balkon op gevel, lekkende afvoerpijp |
| Plassen op het balkon na regen | Verstopte afvoer, onvoldoende of verkeerd afschot |
| Druppels of kalkpegels aan de onderkant van het balkon | Water door de constructie heen |
| Afgesprongen beton, roestsporen | Corrosie van wapening, water in scheuren |
| Losse of holle tegels op het balkon | Water onder de tegels, bevriezing |
Zo onderzoeken we een balkon- of galerijlekkage
- Afstemming. Bij een appartement stemmen we af met de bewoners boven en onder en met de VvE of beheerder, zodat alle betrokken ruimtes toegankelijk zijn.
- Schadebeeld. Vochtkaart en thermografie van de schadeplek, bijvoorbeeld het plafond van de woning eronder of de binnenkant van de gevel.
- Andere oorzaken uitsluiten. Watermetertest en controle van sanitair in de buurt. Een lekkende afvoer van een badkamer kan hetzelfde beeld geven.
- Inspectie van het balkon. Afvoer, afschot, tegels of coating, aansluiting op de gevel, dorpel, bevestigingen en de onderzijde van het balkon.
- Kleurstoftest van de afvoer. Water met kleurstof rechtstreeks in de afvoer, terwijl beneden de lekplek wordt gecontroleerd.
- Waterproef in fases. Eerst de vloer weg van de gevel, dan de zone tegen de gevel, dan de dorpel, dan de gevel boven de aansluiting. Van onder naar boven, van klein naar groot, zodat een reactie eenduidig is.
- Rapport. Oorzaak, route, uitgesloten oorzaken, foto's, meetwaarden, hersteladvies en, voor VvE's, een beschrijving van het lekkende onderdeel zodat het kan worden getoetst aan de splitsingsakte.
Balkons en galerijen in een VvE
In een appartementencomplex zijn balkons en galerijen bijna altijd deels gemeenschappelijk. Vaak geldt dat de constructie, de waterdichte laag, de afvoer en de aansluiting op de gevel onder de VvE vallen, terwijl de eigenaar verantwoordelijk is voor zaken als eigen tegels, een vlonder, plantenbakken en de balkondeur. Dat verschilt per complex. Juist omdat de grens zo fijnmazig is, is een precieze beschrijving van het lekkende onderdeel belangrijk. Een voorbeeld: water dat bij de balkondeur binnenkomt omdat de eigenaar een vlonder heeft gelegd waardoor de vloer hoger ligt dan de dorpel, is een ander verhaal dan water dat binnenkomt omdat de waterkering onder de dorpel ontbreekt. Zie onderzoek voor VvE's.
Praktijkvoorbeeld: vlek bij de benedenburen
In een complex uit de jaren zeventig verschijnt bij de bewoner van de tweede verdieping een vochtplek in het plafond van de woonkamer, direct achter de gevel. Boven ligt het balkon van de derde verdieping. De VvE vermoedt het balkon; de bewoner boven denkt aan de gevel. We testen eerst de balkonafvoer met kleurstof: geen reactie beneden. Daarna maken we de vloer van het balkon nat, op ruime afstand van de gevel: geen reactie. Dan de zone tegen de gevel: na vijfentwintig minuten een duidelijke stijging van de vochtwaarden en een verse plek. De opstand van de coating tegen de gevel blijkt aan de bovenkant losgekomen. Het rapport beschrijft het als een gebrek aan de aansluiting van de waterdichte laag op de gevel, een onderdeel dat in dit complex gemeenschappelijk is.
Praktijkvoorbeeld: water bij de balkondeur
Bij een appartement komt bij stevige regen water onder de balkondeur door. De eigenaar heeft een jaar eerder een houten vlonder op het balkon gelegd. Bij onderzoek blijkt de bovenkant van de vlonder bijna gelijk te liggen met de dorpel. Bij hevige regen staat het water onder de vlonder hoger dan de onderkant van de dorpel en loopt het eronder door. Een waterproef bevestigt het. Het herstel: de vlonder aanpassen zodat er weer voldoende hoogteverschil is.
Galerijen: lange lengtes, veel aansluitingen
Een galerij verbindt de voordeuren van meerdere appartementen en is bijna altijd een gemeenschappelijk deel. Door de lengte heeft een galerij een lange afwatering, vaak met een goot langs de rand of meerdere afvoeren. Elke voordeur, elk kozijn en elke meterkast grenst aan de galerijvloer, en bij elke dorpel moet de waterdichting goed aansluiten. Lekkages uit een galerij komen vaak binnen bij de woning op de verdieping eronder, rond de voordeur of in de gevel. Een verstopte galerijgoot kan over een lange lengte water tegen de gevel laten staan. Bij onderzoek werken we daarom met zones: per deel van de galerij, per afvoer en per dorpel.
Oudere betonnen balkons
Bij balkons uit de jaren vijftig tot tachtig speelt naast lekkage vaak ook de staat van het beton. Water dat via scheuren of een verouderde coating in het beton dringt, kan de wapening laten roesten. Roestende wapening zet uit en laat stukken beton afspringen, waardoor nog meer water binnen kan. Afgesprongen beton, roestsporen en scheuren langs de onderkant zijn signalen die niet alleen voor lekkage, maar ook voor de constructieve veiligheid van belang zijn. Wij leggen zulke waarnemingen vast in het rapport en adviseren bij twijfel over de constructie een constructeur of betonhersteller in te schakelen; de constructieve beoordeling zelf valt buiten ons onderzoek.
Herstelmogelijkheden
Afhankelijk van de oorzaak kan het herstel bestaan uit het reinigen of vervangen van een afvoer, het opnieuw aanbrengen of herstellen van een coating of dakbedekking, het verhogen of opnieuw afwerken van een opstand tegen de gevel, het aanpassen van de dorpel of de balkonvloer, of het afdichten van bevestigingspunten. Bij betonschade is betonherstel nodig. Ons rapport geeft aan welk onderdeel moet worden hersteld en hoe groot de ingreep minimaal moet zijn.
Na het herstel adviseren we een hercontrole met dezelfde waterproef, zodat vaststaat dat het balkon of de galerij weer dicht is voordat het plafond eronder wordt hersteld. Laat de constructie daarna goed drogen; met een vochtmeting kunnen we bepalen wanneer het plafond eronder kan worden afgewerkt.
Wat u zelf kunt doen
- Houd de balkonafvoer en eventuele goten vrij van bladeren en vuil.
- Let op plassen na regen, vooral tegen de gevel of voor de deur.
- Leg geen vlonder of nieuwe tegels zonder te controleren of er voldoende hoogteverschil met de dorpel blijft.
- Boor niet in de balkonvloer voor een hekwerk, parasolvoet of plantenbak zonder de gaten goed af te dichten.
- Meld afgesprongen beton of roestsporen bij de VvE.
Onderzoek aanvragen
We onderzoeken balkon- en galerijlekkages in Huizen en heel Het Gooi, voor bewoners, eigenaren en VvE's. Bel 085 004 7224, stuur 24/7 een WhatsApp met foto's naar 06-83342001, of vul het contactformulier in. Lees ook lekkage bij de buren en bouwkundig lekkageonderzoek.