Niet elke lekkage komt uit een leiding of afvoer. Minstens zo vaak komt het water van buiten: via een dak dat niet meer dicht is, een gevel die regen doorlaat, een kozijn waarvan de aansluiting op het metselwerk faalt, een balkon met een verstopte afvoer of een dakterras boven de woonkamer. Het resultaat ziet er binnen vaak hetzelfde uit als een sanitaire lekkage: een vochtplek in het plafond, een natte muur, bladderende verf of schimmel. Maar de oorzaak, en dus het herstel, is totaal anders.
Bouwkundig lekkageonderzoek richt zich op de gebouwschil: alles wat de woning scheidt van regen, wind en grondwater. Op deze pagina leest u welke bouwdelen we onderzoeken, hoe het onderzoek verloopt, welke methoden we gebruiken, waarom we altijd ook sanitaire oorzaken uitsluiten en wat u van ons rapport kunt verwachten. Daarbij is één ding belangrijk om vooraf te weten: wij voeren uitsluitend inspectie en lekdetectie uit. We repareren niet, en hebben daarom geen belang bij een groot herstel.
Welke bouwdelen onderzoeken we?
De gebouwschil bestaat uit een aantal onderdelen die elk op een eigen manier water kunnen doorlaten. Per onderdeel hebben we een aparte pagina met uitgebreide uitleg.
| Bouwdeel | Typische oorzaken | Meer informatie |
|---|---|---|
| Plat dak | Beschadigde dakbedekking, naden, doorvoeren, dakranden, afvoeren | Daklekkage opsporen |
| Hellend dak | Pannen, nokvorsten, kilgoten, loodwerk rond schoorsteen en dakramen | Daklekkage opsporen |
| Nieuw of gerenoveerd dak | Uitvoeringsfouten in aansluitingen, afschot en detaillering | Daklekkage na oplevering |
| Gevel | Doorslaand vocht, voegwerk, spouw, lateien, gevelaansluitingen | Gevellekkage opsporen |
| Balkon en galerij | Afwatering, dorpels, aansluiting op de gevel, dakbedekking | Balkon- en galerijlekkage |
| Dakterras | Dakbedekking onder tegels of vlonder, opstanden, afvoeren | Lekkage dakterras |
| Kozijnen en ramen | Kitnaden, waterslagen, dorpels, aansluiting op het metselwerk | Kozijn- en raamlekkage |
| Muren en ruimtes | Condens, optrekkend vocht, doorslaand vocht, bouwvocht | Vocht- en schimmelonderzoek |
| Kelder en souterrain | Grondwater, regenwater via wanden, terugstromend riool | Kelder en souterrain |
Bouwkundig of sanitair? Eerst uitsluiten
Een vochtplek vertelt niet waar het water vandaan komt. Een plek in het plafond onder een badkamer kan uit de douche komen, maar ook uit een lekkende dakdoorvoer van de ontluchting die toevallig boven de badkamer uitkomt. Een natte buitenmuur kan doorslaand regenwater zijn, maar ook een lekkende waterleiding in de muur. Omdat wij zowel sanitaire als bouwkundige lekkages onderzoeken, beginnen we altijd met de vraag: komt het water van binnen of van buiten?
Een paar aanwijzingen helpen daarbij:
- Regen: wordt het erger na regen, vooral bij harde wind uit een bepaalde richting? Dan is een bouwkundige oorzaak waarschijnlijk.
- Gebruik van sanitair: wordt het erger na douchen, baden of doortrekken? Dan is een sanitaire oorzaak waarschijnlijk. Zie sanitaire lekkage opsporen.
- Watermeter: loopt de meter door als alle kranen dicht zijn? Dan is er een lek in de waterleiding. Zie watermeter loopt door.
- Seizoen: vooral in de winter en zonder duidelijke relatie met regen? Dan kan condens de oorzaak zijn. Zie vocht- en schimmelonderzoek.
- Plaats: zit het vocht bij een buitenmuur, onder een dak, naast een kozijn of onder een balkon? Dat wijst richting de gebouwschil.
Door eerst uit te sluiten wat níet de oorzaak is, voorkomen we dat een dakdekker aan het dak gaat werken terwijl een afvoer lekt, of dat een badkamer wordt opengebroken terwijl het water via een dakgoot binnenkomt.
Onze methoden bij bouwkundig lekkageonderzoek
Visuele inspectie
We beginnen met kijken, zowel binnen als buiten. Binnen brengen we het schadebeeld in kaart. Buiten beoordelen we de bouwdelen die boven of naast de schade liggen: dakbedekking, pannen, goten, loodwerk, voegwerk, kozijnaansluitingen, waterslagen, balkons en afvoeren. Waar het veilig en bereikbaar is, inspecteren we het dak of balkon van dichtbij; anders werken we vanaf de grond, een raam of met een camera op een telescoopstok.
Vochtmeting
Met capacitieve en weerstandsvochtmeters maken we een vochtkaart van de natte zone. De vorm van die zone vertelt veel: een band langs de bovenkant van een muur wijst op een dak- of gootprobleem, een driehoek onder een kozijnhoek op een lekkende kozijnaansluiting, een zone onderaan een buitenmuur op opspattend regenwater of optrekkend vocht. Zie vochtmeting.
Thermografie
Een warmtebeeldcamera laat natte zones zien als koelere plekken, omdat verdampend water warmte onttrekt. Aan de binnenkant zien we zo de omvang van een natte zone in plafond of wand. Aan de buitenkant kunnen we bij een plat dak soms natte isolatie onder de dakbedekking zichtbaar maken. Een warmtebeeld is altijd een aanwijzing, geen bewijs; we bevestigen het met een vochtmeting. Zie thermografie.
Gerichte waterproef
De belangrijkste test bij bouwkundige lekkages is de gerichte waterproef, ook wel beregeningsproef genoemd. We maken één onderdeel tegelijk gecontroleerd nat, bijvoorbeeld de onderkant van een kozijn, een stuk gevel, een dakdoorvoer of een balkonafvoer, terwijl iemand binnen de lekplek en de vochtwaarden in de gaten houdt. Net als bij sanitaire lekkages werken we van onder naar boven en van klein naar groot, zodat een reactie eenduidig aan één onderdeel kan worden gekoppeld.
Kleurstof in afvoeren
Bij balkons, dakterrassen, galerijen en platte daken testen we de hemelwaterafvoeren met kleurstof. Zo zien we of water uit de afvoer binnenkomt of via een andere route.
Endoscopie
Via een klein gaatje of een bestaande opening kijken we in de spouw, een dakbeschot of een verlaagd plafond. Zo zien we waar water langs de binnenkant van de gevel of over een dakbalk loopt. Zie endoscopie.
Klimaatmeting
Met metingen van temperatuur, luchtvochtigheid en dauwpunt stellen we vast of condens een rol speelt. Dat is vooral belangrijk bij natte plekken op koude bouwdelen, zoals een plafond onder een dak of een buitenmuur achter een kast.
Zo verloopt een bouwkundig lekkageonderzoek
- Intake. We vragen naar de plek van de schade, sinds wanneer, bij welk weer het erger wordt, het bouwjaar, recente werkzaamheden aan dak, gevel of kozijnen, en of het een appartement met VvE is. Foto's van binnen én buiten helpen.
- Schadebeeld binnen. Vochtkaart en thermografie van de natte zone, zodat duidelijk is waar het water binnenkomt.
- Sanitair uitsluiten. Watermetertest en, waar leidingen of afvoeren in de buurt liggen, een korte sanitaire controle.
- Buiteninspectie. Beoordeling van de bouwdelen die boven of naast de schade liggen.
- Gerichte waterproeven. Onderdeel voor onderdeel, van onder naar boven, met controle van de lekplek en de vochtwaarden.
- Rapport. Een rapport met de oorzaak, de uitgesloten oorzaken, foto's, meetwaarden en een hersteladvies voor de vakman die het herstel uitvoert.
Waarom een onafhankelijk onderzoek?
Bij bouwkundige lekkages wordt vaak meteen een dakdekker, gevelspecialist of aannemer gebeld. Die repareert wat hij het meest waarschijnlijk vindt, en dat is niet altijd de werkelijke oorzaak. Het gevolg: een nieuw stuk dakbedekking terwijl de lekkage via een kozijn binnenkomt, of een gevel die wordt geïmpregneerd terwijl de oorzaak een lekkende dakgoot is. Omdat wij alleen onderzoeken en niet herstellen, is ons advies onafhankelijk. U weet precies wat er moet gebeuren, kunt offertes vergelijken op basis van hetzelfde rapport, en voorkomt dat er op de verkeerde plek wordt gerepareerd.
Bouwkundige lekkages per bouwperiode
De woningvoorraad in Huizen en de rest van Het Gooi is gevarieerd, en elke bouwperiode heeft zijn eigen zwakke plekken:
- Vooroorlogse woningen: steile pannendaken met veel loodwerk, schoorstenen, kilgoten en dakkapellen; massieve of vroege spouwmuren met kalkmortel; houten kozijnen die met de jaren gaan werken.
- Jaren vijftig tot zeventig: platte daken met oudere bitumineuze dakbedekking, galerijflats met betonnen galerijen en balkons, lateien die kunnen corroderen.
- Jaren zeventig en tachtig: de groeiwijken van Huizen met veel rijwoningen en complexen, vaak met platte daken op bergingen en aanbouwen, dakkapellen die later zijn toegevoegd en kozijnen die inmiddels aan vervanging toe zijn.
- Recente bouw en renovatie: dakterrassen, strakke gevels met minimale overstekken, grote glasvlakken en complexe aansluitingen, waarbij kleine uitvoeringsfouten al tot lekkage leiden. Zie daklekkage na oplevering.
Veiligheid bij onderzoek op daken en balkons
Onderzoek op daken en hoge balkons vraagt voorzichtigheid. We betreden alleen daken die veilig bereikbaar en beloopbaar zijn, en werken niet bij gladheid, harde wind of onweer. Waar een dak niet veilig te betreden is, werken we vanaf de binnenkant, vanaf een raam, met een camera op een stok of in combinatie met de waterproef vanaf een veilige plek. Bij hellende daken inspecteren we zoveel mogelijk vanaf de binnenkant, via de zolder, en vanaf de grond. Waar een hoogwerker of steiger nodig is, bespreken we dat vooraf.
Voor wie is bouwkundig lekkageonderzoek?
Particuliere eigenaren vormen de grootste groep, maar we werken ook voor VvE's bij lekkages via galerijen, daken en gevels van complexen, voor verhuurders en beheerders, voor aannemers en ontwikkelaars die een klacht na oplevering onafhankelijk willen laten onderzoeken, en voor kopers die voor de aankoop willen weten of een dak of gevel lekt. Zie ook verhuurders en aankoopkeuring.
Wat u zelf kunt doen
- Houd een logboek bij: datum, weer, windrichting, en of en wanneer de lekkage optreedt.
- Maak foto's van de schade binnen en van de buitenkant boven en naast de schade.
- Controleer of dakgoten en afvoeren van balkons en dakterrassen vrij zijn.
- Kijk op zolder bij regen of er water langs het dakbeschot, de pannen of een doorvoer loopt, als dat veilig kan.
- Doe de watermetertest om een lekkende leiding uit te sluiten.
Rapport en hersteladvies
U ontvangt een rapport met de aanleiding, het schadebeeld, de uitgevoerde inspecties en testen, de uitgesloten oorzaken, de vastgestelde oorzaak met foto's en meetwaarden, en een hersteladvies. Dat advies is concreet genoeg voor een vakman om een offerte te maken: welk detail moet worden hersteld, en hoe groot de ingreep minimaal moet zijn. Zie het inspectierapport. Voor VvE's leggen we daarnaast vast of het om een privé- of gemeenschappelijk deel gaat. Zie onderzoek voor VvE's.
Verzekering
Schade door plotseling binnendringend water, bijvoorbeeld na een storm, is vaak gedekt. Schade door slijtage, achterstallig onderhoud of een constructiefout vaak niet, en neerslag heeft in veel polissen aparte voorwaarden. Ons rapport beschrijft de oorzaak feitelijk, zodat uw verzekeraar kan beoordelen of de schade onder de dekking valt. Controleer altijd uw polisvoorwaarden. Zie verzekering en vergoeding.
Onderzoek aanvragen
Heeft u een lekkage die niet uit het sanitair lijkt te komen? We onderzoeken het in Huizen en heel Het Gooi. Bel 085 004 7224, stuur 24/7 een WhatsApp met foto's naar 06-83342001, of vul het contactformulier in. Lees ook onze werkwijze en kosten.